Balik nama sertifikat tanah adalah proses terpenting yang wajib dilakukan setelah anda membeli tanah. Karena sertifikat inilah yang nantinya menjadi identitas pemilik properti. Namun untuk melakukan balik nama biasanya akan dibebankan biaya balik nama sertifikat tanah.
Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Tarif untuk balik nama sertifikat tanah memang wajib dibayarkan, agar sertifikat tanah yang sudah anda beli namanya diubah menjadi nama anda, sehingga anda menjadi pemilik tanah yang sah berdasarkan pada sertifikat tanah itu sendiri.
Biasanya biaya ini dibayarkan ke pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau di kantor cabang Pertanahan setempat.
Biaya untuk balik nama sendiri bervariasi, biasanya menyesuaikan jenis sertifikat, luas tanah dan daerah. Berikut ini tarif atau biaya untuk balik nama sertifikat tanah di Indonesia menurut Permen Agraria dan Tata Ruang BPN No. 1 Tahun 2020:
- Sertifikat Hak Pakai, nilainya 1% dari total harga transaksi atau NJOP tergantung dari mana yang nilainya lebih tinggi.
- Sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan), dengan nilai 2% dari nilai NJOP maupun harga transaksi, biasanya tergantung dari mana yang nilainya lebih tinggi.
- Sertifikat Hak Milik, nilainya 2% dari total Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah
Proses untuk balik nama memang cukup rumit bagi sebagian orang. Sebenarnya bukan karena prosesnya rumit, melainkan karena ketidaktahuan inilah yang membuat balik nama menjadi terasa rumit.
Tapi jika anda tahu persyaratan dan ketentuan balik nama sertifikat, maka dapat anda lakukan dengan mudah. Ini persyaratan yang wajib dipersiapkan:
1. Formulir Permohonan
Isi dokumen formulir permohonan dan tandatangani oleh pemohon maupun pihak kuasanya sebelum melakukan pengajuan. Selain itu, bubuhkan tanda tangan di atas materai.
2. Salinan KTP Pembeli
Paling tidak ada 2 identitas diri yang wajib dipersiapkan, antara lain KK dan KTP. Jika pengurusan proses balik nama telah dikuasakan kepada seseorang, anda harus menawarkan salinan identitas dari penerima kuasa.
3. Surat Kuasa
Jika balik nama sertifikat tanah tidak anda lakukan atau urus sendiri, pastikan buat surat kuasa dengan dibubuhkan tanda tangan dan materai.
4. Sertifikat Asli
Anda harus membawa berkas sertifikat asli untuk balik nama sertifikat tanah. Selanjutnya dari nama pihak pemilik yang lama akan langsung diganti ke pemilik yang baru.
5. Akta Jual Beli PPAT
Apabila anda menyewa notaris ketika membeli tanah, maka anda bisa mendapatkan AJB (Akta Jual Beli Tanah) dair PPAT.
Akan tetapi, apabila bukan dihadapan notaris, tentu saja anda wajib membuat atau mengurus AJB terlebih dahulu dari PPAT. Nanti AJB ini akan disertakan pada berkas syarat untuk balik nama.
6. Akta Pendirian
Anda juga harus mempersiapkan salinan akta pengesahan dan pendirian badan hukum. Untuk selanjutnya, pihak petugas akan melakukan validasi data dengan berkas aslinya.
7. Izin Pemindahan Hak
Syarat selanjutnya adalah izin atas pemindahan hak. Tujuannya yaitu untuk mengurus proses balik nama sertifikat tanah dengan keterangan pemindahan hak dan hanya boleh dilakukan pemindahan tangan apabila menerima izin langsung dari pihak instansi berwenang.
8. Salinan Identitas Penjual
Salinan identitas penjual tanah harus disertakan dalam dokumen persyaratan. Jika tanah tersebut adalah hasil warisan, maka identitas dari pemilik sebelumnya harus disertakan, yakni orang tua.
9. Fotokopi PBB dan SPPT
Persyaratan selanjutnya adalah salinan PBB dan SPPT yang sudah dicocokan atau divalidasi oleh petugas. Biasanya, untuk PBB dan SPPT memakai pembayaran tahun terakhir dan tahun berjalan.
Pihak calon pembeli perlu mempersiapkan semua persyaratan untuk balik nama sertifikat supaya prosesnya dapat dilakukan dengan lancar dan mudah.
Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah
Prosedur untuk mengurus balik nama sertifikat tanah paling tidak harus melewati 2 tahap. Lantas, bagaimana prosedur untuk mengurus proses balik nama sertifikat tanah? Begini ulasannya:
1. Mengurus Akta Jual Beli Tanah ke PPAT
Hal yang wajib pemilik atau calon dari pemilik tanah lakukan yaitu dengan mendatangi pihak PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Apa saja yang harus dilakukan?
Menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah pada Pasal 37, yang menjelaskan bahwa setiap pengurusan proses balik nama sertifikat tanah wajib lewat PPAT.
Supaya proses transaksi pembelian atau penjualan tanah dilegalkan oleh negara, maka harus mengurus AJB terlebih dahulu.
Akta tersebut merupakan dokumen resmi sebagai bukti sah sudah terjadi proses peralihan atas hak milik tanah dari pihak penjual ke pihak pembeli.
Adapun tujuan pengurusan balik nama sertifikat tanah ke PPAT ialah untuk menghindari terjadinya sengketa lahan di kemudian hari atau terjadinya jual beli ilegal.
Ada beberapa dokumen atau berkas yang perlu dibawa oleh pembeli dan penjual tanah lainnya, seperti Surat Nikah, NPWP, Kartu Keluarga, dan KTP.
2. Mengurus Proses Balik Nama ke BPN
Jika sudah mengurus AJB tepat di kantor PPAT, maka pemilik tanah dapat mengurus proses balik nama sertifikat tanah secara langsung di kantor BPN. Hal ini bertujuan guna mengubah status dari AJB ke HGB atau SHM.
Proses pengurusan sertifikat untuk balik nama dapat dilakukan melalui 2 cara. Cara pertama yaitu dengan mengurus sendiri, dan kedua menyerahkannya langsung ke kantor PPAT.
Jika diurus oleh kantor PPAT, biasanya anda harus membayar biaya pengurusan lagi. Namun kelebihannya, anda tidak perlu lagi mondar-mandir pergi ke kantor BPN demi mengurus proses balik nama sebab semuanya bisa diurus PPAT. Jika diurus secara mandiri, anda dapat mendatangi BPN sesuai lokasi keberadaan tanah yang anda beli/jual.
Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Jika anda ingin menghitung biaya transaksi untuk balik nama, maka ada rumusnya yang harus anda pelajari, berikut ini:
Biaya Balik Nama = NJOP (Harga Transaksi) x Tarif
NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak ialah nilai yang pemerintah berikan kepada tiap objek pajak, tidak terkecuali tanah.
Sementara itu, harga transaksi merupakan harga yang telah disepakati pembeli dan penjual dalam proses jual beli tanah.
Misalnya, anda hendak melakukan balik nama untuk sertifikat tanah Hak Milik menggunakan NJOP senilai Rp 500 juta, maka tarif balik nama untuk sertifikat tanah, yaitu sebagai berikut:
Biaya Balik Nama = Rp500 juta x 2% = Rp 10 juta.
Sehingga, biaya balik nama yang wajib anda bayarkan ialah senilai Rp 10 juta.
Perhatikan Ini Sebelum Urus Balik Nama Sertifikat Tanah
Ada beberapa hal yang wajib diperhatikan sebelum anda mengurus proses balik nama sertifikat tanah, antara lain:
- Periksa kembali luas tanah dan lokasi tanah yang dibeli.
- Cek status kepemilikan tanah.
- Ketahui biaya balik nama.
- Perhatikan dan persiapkan syarat-syarat untuk balik nama.
Pastikan semua hal di atas sudah dipersiapkan termasuk biaya balik nama sertifikat tanah.
Demikian informasi ini kami sampaikan. Kami menyarankan pada Anda untuk segera memproses balik nama atau meningkatkan status dari AJB ke SHM atau HGB.
Mengapa?
Karena jika sewaktu-waktu Anda butuh dana tunai mendesak, maka Anda bisa ajukan pinjaman uang dengan gadai sertifikat.
Banyak konsumen yang tidak bisa ajukan dana tunai di tempat kami hanya karena sertifikat belum atas nama sendiri atau statusnya masih AJB.
